Por Jose Ocampo

STS (Sala Primera) 997/2026, de 23 de junio (Rec. 8693/2021)

Hechos

Un préstamo hipotecario destinado a la compra de una vivienda por un consumidor incluía una cláusula de interés de demora equivalente al interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales. El registrador de la propiedad denegó su inscripción al considerar que vulneraba el artículo 25 de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), que establece un interés de demora de interés remuneratorio + 3 puntos porcentuales.

El notario autorizante impugnó judicialmente la calificación registral. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial confirmaron la actuación del registrador, al entender que el artículo 25 LCCI es una norma imperativa que no admite pacto en contrario.

Cuestión jurídica

Determinar si, en un préstamo hipotecario sujeto a la LCCI, es válido pactar un interés de demora inferior al previsto en el artículo 25 LCCI o si dicho precepto impone obligatoriamente un diferencial fijo de tres puntos.

Doctrina del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación y fija la siguiente doctrina:

• El artículo 25 LCCI no impone un interés de demora único e invariable, sino que establece un límite máximo legal.
• La prohibición de pacto en contrario debe interpretarse en el sentido de que impide pactos que perjudiquen al consumidor, pero no aquellos que le resulten más favorables.
• La finalidad de la LCCI es reforzar la protección del consumidor, por lo que carecería de sentido impedir un pacto que reduzca el coste del incumplimiento.
• La interpretación es coherente con la Directiva 2014/17/UE, que permite a los Estados fijar un máximo para los recargos por impago, sin prohibir que las partes pacten uno inferior.

Fallo del TS

• Estima el recurso de casación.
• Revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y la calificación negativa del registrador respecto de la cláusula de intereses de demora.
• Declara inscribible una cláusula que establece un interés de demora de interés remuneratorio + 2 puntos, por ser más beneficiosa para el consumidor.

Doctrina jurisprudencial

La sentencia establece que en los préstamos hipotecarios sujetos a la LCCI es plenamente válido pactar un interés de demora inferior al previsto en el artículo 25 LCCI. El diferencial de tres puntos porcentuales constituye un tope máximo, no un mínimo ni un tipo obligatorio. En consecuencia, cualquier cláusula que fije un interés de demora inferior al máximo legal respeta la norma imperativa y mejora la posición del consumidor, por lo que es válida e inscribible.

Enlace con la sentencia

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/f96688166323479ba0a8778d75e36f0d/20260702